燃！金科、深石双双斩获五象龙岗临江地块，最高地价又破“7”
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西土拍战报
2019年6月5日，南宁土拍揭牌五象龙岗东、西片区各一幅临江地块，均采用“限地价、竞配建产权移交住房面积”，吸引了13家房企报名参拍，每幅地块均被9家品牌房企“围猎”，并被拍到“限地价”而转入竞配建环节，最终，“新面孔”深石地产首进五象龙岗，成交实际楼板价7476元/㎡；金科今年第3次在五象龙岗拿地，实际成交楼板价5805元/㎡。五象龙岗地价再升温，今日成交地块将打造怎样产品？五象龙岗楼市三大热点片区目前建设情况如何……小克带你快速了解。（文末写留言评论，分享你的看法）
6月5日南宁土拍成交结果现场公示
土拍综述
五象龙岗东、西片区临江地块引“热抢”
》》》“黑马”深石力战群雄，首进五象龙岗
邕宁区龙华路北侧GC2019-049地块（占地约16亩）揭牌现场，吸引了深石、龙光、蓝光、金科、合景、盛邦、中梁、龙基、广西顶昊等9家房企参拍，现场竞价加价幅度每轮20万元/亩，竞配建幅度每轮360㎡。经过10轮竞价+14轮竞配建，耗时15分钟，最终由上海深石投资有限公司（深石地产）以总价19243.6200万元（折合约1.92亿元）拍下，成交单价1200万元/亩，溢价率50%，成交楼板价6000元/㎡，配建产权移交住房面积4520㎡（占比14.5%），经测算的实际楼板价为7476元/㎡。
▲19号竞买人深石地产举牌
▲19号竞买人深石地产最终竞配建面积结果，成功拿地
其实，早在2018年1月五象庆林路54亩商住地竞拍，深石地产首现南宁土拍，那次其与龙光竞拍到最后，但出价略低一轮、拿地未果。而这次，竞价环节蓝光拍到限地价，而竞配建环节主要是深石、龙光、合景3家，“历史再次重演”，这次深石和龙光再次“决战”到最后，而最终结果恰好“反转”。
这是深石地产资首进五象龙岗，是其在南宁独立开发首个项目。此前其曾参与南宁盛天国际、盛天东郡的投资管理，深石地产已在浙江、陕西、西安、南宁等地布局有项目。此次拿地项目北面近距滨江公园450米、邕江约650米，东北面为江湾路小学（预计今年9月开学），地块体量不大，仅能建3栋住宅楼（总户数或不足300户）。
▲（规划图来源原南宁规划局现，上图为后期标注）
》》》金科三度布局龙岗东，版图扩容至117亩
邕宁区那造路东侧、龙华路北侧GC2019-050地块（占地约34亩）揭牌现场，吸引了金科、碧桂园、奥园、龙光、合景、新希望、盛邦、广西玉桶金、广西顶昊等9家房企参拍；现场竞价加价幅度起初是20万元/亩，而后下调至10万元/亩，竞配建幅度每轮360㎡；期间，碧桂园碧桂园、奥园、合景举牌较为积极。经过29轮竞价+8轮竞配建，耗时20分钟，最终由南宁金泓耀房地产开发有限公司（金科地产）以总价37512.9810万元（折合约3.75亿元）拍下，成交单价1100万元/亩，溢价率57.1%，成交楼板价5500元/㎡，配建产权移交住房面积2360㎡（占比3.6%），经测算的实际楼板价为5805元/㎡。
▲18号竞买人金科地产举牌
▲18号竞买人金科地产最终竞配建面积结果，成功拿地
这是金科拓土五象龙岗第3幅地块，此前金科在今年3月27、29日拍下的两幅地块的实际楼板价分别为7729元/㎡、6924元/㎡。金科这三次所拿地块合计约117亩，均是东面临江、北面临近江灵龟山公园，有较好的生态景观资源，利于打造滨江高端项目。小克推测，这3幅地块有可能合并同一项目，以面向城市新中产阶层的改善型消费需求的金科“博翠系”产品入市。
区域关注
龙岗西、龙岗东、龙岗南，你更PICK谁？
今日龙岗2幅地块的地理位置各在龙岗东、西片区，并且地块起始地价和成交地价，彼此比较有一定高低差价。小克认为，地价起始价定价，以及房企竞拍积极程度、拿地成本的预期，与地块所在片区的开发成熟度有关，直观地表现在路网建设程度、配套与资源、地价走势、房价走势等方面的差异化。小克简单汇总在以下表格（仅供参考，如有遗漏，欢迎补充）
▲（点击图片，可放大查看）
从上表格，我们可以看出，龙岗西较龙岗东，开发时间早一些、开发成熟度较高一些。龙岗西早在2012年前就开始开发，合景、阳光城、中国铁建、世茂、大唐、龙光、启迪、万科、蓝光、恒大、新城等品牌房企相继落地，目前已交房小区9个、在售楼盘9个（个别楼盘已分期交房）、1个待售。目前，龙岗西片区商品住宅高层产品参考主力价11500-13000元/㎡（含装修）。
▲（底图规划图来源原南宁规划局，上图为后期标注）
从最近几年城建方面看，龙岗东的开发步伐，似乎比龙岗西的要慢几拍，目前仅龙岗大道东侧沿线建筑比较集中、初现规模，而东侧临江仍是地块待开发、规划路网建设中。这里已汇聚了宝能、金科、君华等品牌房企，已交付小区5个，在售住宅项目4个。目前，龙岗东片区主力推售住宅项目为大唐盛世三期、盛湖悦景，主力售价10500-11500元/㎡（含装修），银泉一品天誉、龙域香缇半岛项目高层住宅，毛坯8800-9500元/㎡；宝能城市广场商办LOFT公寓在售，参考均价11000元/㎡；金科龙岗首个项目前期筹备中。
▲（底图规划图来源原南宁规划局，上图为后期标注）
而在龙岗南片区，临近园博园、五象火车站（规划建设）、八尺江和八尺江公园。虽然龙岗南商品房小区早在2013年就开发，但近几年有一段时间供地“断档”，主要是土地征收、安置拆迁需要一定时间。目前龙岗南暂无新房推售，大唐世家小区已交付；今年2月末，平安不动产落子龙岗，引进哈罗国际学校（私立名校）；目前其住宅宗地项目仍在筹备阶段。
▲龙岗南片区土地使用规划图（来源原南宁规划局）
土储方面看，龙岗西待供应住宅用地集中在新邕路南面，或有多幅均超百亩；新邕路北面剩余住宅用地不多，还有数幅中小规模的商务商业用地待出让。而龙岗东和龙岗南仍有大量土储，并且连片。邕宁区蒲庙片区或以旧改为主，园博园周边也规划有住宅用地，或是待中长期阶段的土储释放。
值得关注的是，位于龙岗东片区的龙岗商务中心区，北端为龟山公园（在建，部分花海景点已呈现），三面环江的江湾景观资源，沿江地带和中部规划有连片商务商业用地待出让，将打造龙岗CBD，增强人口吸附力、增加就业岗位、推动区域经济发展。
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文章来源：CRIC广西；地块资料来自南宁市自然资源局；
土拍现场图片来源安居客南宁站。公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。
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